Kiedy i jak wypowiedzieć umowę najmu?

Porozumienia cywilno-prawne zawarte na czas określony wygasają wraz z upływem konkretnego terminu. Według zasad prawnych można ją wypowiedzieć wcześniej z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia. Ustalenia dotyczące rozwiązania tego typu umowy mogą być też zawarte w samym dokumencie. Właściciel lokalu z najemcą mogą na przykład ustalić, że mieszkanie zajmowane będzie przez rok z kwartalnym okresem wypowiedzenia. Jeśli obie strony się na to zgodzą i podpiszą dokumenty, ustalenia te są zgodne z prawem.

Spora część najemców zajmuje mieszkania na podstawie umowy na czas nieokreślony. Ich okres wypowiedzenia zależy od częstotliwości zapłaty czynszu. Przy takiej umowie o okresie wypowiedzenia mogą również decydować strony. Mają one pełną dowolność w ustalaniu czasu na opuszczenie lokalu pod warunkiem, że mieści się on w zasadach dotyczących danego typu najmu. Jeśli sam dokument nie określa tych zasad, obowiązuje prawo ogólne, które najczęściej daje lokatorowi 3 miesiące na szukanie innego mieszkania.

Rentierzy powinni szczególnie uważnie formułować porozumienia lokatorskie na czas określony. Jeśli umowa nie będzie zawierała żadnej wzmianki o możliwości wcześniejszego wypowiedzenia, zamkniemy sobie tę drogę. Jeśli umowa jest zawarta na przykład na rok i nie ma w niej zapisów o wcześniejszym wypowiedzeniu, to nawet opóźnienia w spłacie czynszu nie dadzą nam możliwości szybkiego usunięcia lokatora przed czasem. Oczywiście od zasad tych istnieją wyjątki.

W przypadku, gdy lokator niszczy mienie lub zachowuje się w sposób zagrażający innym mieszkańcom budynku, można go usunąć z mieszkania w ramach interwencji. Zaległości w opłatach również dają nam podstawy do rozwiązania umowy, ale musimy dać lokatorowi na wyprowadzkę przynajmniej 2 miesiące. Najemca także może rozwiązać porozumienie zawarte na czas określony. Zyskuje takie prawo, gdy lokal nie nadaje się do mieszkania przez losowe zniszczenia lub niedoskonałości konstrukcyjne. Jeśli okazuje się, że właściciel ukrył przed najemcą jakieś znaczące wady lokalu, może on natychmiast rozwiązać umowę. Alternatywą jest roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad.

Co musi zawierać wypowiedzenie najmu?

Aby wypowiedzenie było dokumentem prawnym, musi zostać opatrzone datą oraz informacją o miejscu sporządzenia dokumentu. Niezbędne są również dane właściciela lokalu oraz lokatora. Dokument powinien też zawierać informacje dotyczące mieszkania i najważniejsze postanowienia umowy. Należą do nich termin wygaśnięcia porozumienia oraz zapisy odwołujące się do zasad wypowiedzenia zawartych w umowie. Kluczowy jest też oczywiście powód zakończenia najmu. Przygotowany w ten sposób dokument należy podpisać, sprawdzając przy okazji, czy dane stron i przedmiotu porozumienia zgadzają się z tymi na umowie.

Artykuł Wypowiedzenie umowy najmu: kto i kiedy może rozwiązać umowę pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości w Wałczu.

Czynsz, czyli co?

Szukając dla siebie odpowiedniego mieszkania, zwracamy szczególną uwagę na koszty jego utrzymania. W ogłoszeniach mogą być wyszczególnione konkretne wydatki związane z oferowaną nieruchomością. Częściej jednak właściciele podają całościową cenę za najem. W takim przypadku warto porozmawiać z nimi w czasie oględzin lokalu. Świadomość wysokości stałych kosztów związanych z utrzymaniem budynku jest cenna i pomaga oszczędzać. W czynszu zawarte są wydatki związane z wodą i ogrzewaniem, które możemy kontrolować za pomocą liczników. Trzeba podkreślić, że wszelkie nieetyczne praktyki ze strony rentierów polegające na zawyżeniu stawek czynszu są nielegalne. Lokator zdaje sobie sprawę z kosztów wynajmu mieszkania i ma prawo do wglądu w rozliczenia w ramach czynszu.

Opłaty na rzecz spółdzielni nazywane czynszem to w dużej części koszt zarządzania budynkiem. Przestarzała biurokracja wielu dużych spółdzielni wzbudza dziś oburzenie wśród lokatorów. Okres pandemii i kryzysu gospodarczego przełożył się na podwyżki czynszów i nic w tym dziwnego. Wzrost cen w sektorze energetycznym wpłynął bezpośrednio na koszt ogrzania wody czy ogrzewania. Jeśli jednak spółdzielnia jest duża i jej utrzymanie wiąże się z niewspółmiernymi wydatkami, lokatorzy mogą czuć się zmuszeni do protestu. Zdarza się, że mieszkańcy pojedynczych budynków jednoczą się i zmieniają sposób zarządzania na nowoczesną wspólnotę.

Zależy on od lokalnych warunków spółdzielczych i sposobu zarządzania osiedlem czy dzielnicą. W czynszu ponosimy też wydatki związane z utrzymaniem budynku czy energii potrzebnej do jego oświetlenia lub działania domofonu. Jak wspominaliśmy w ramach tej opłaty rozliczane jest też zużycie wody i ogrzewania. Media takie jak internet, telefon, telewizja czy prąd zależą od indywidualnych umów z miejscowymi dostawcami.

Czynsz czynszowi nierówny

Wysokość czynszu nie zależy tylko od przepisów i uprawnień spółdzielni. Kształtują ją też taryfy za usługi komunalne, stan budynku czy liczba osób przebywających w lokalu. Mieszkania kamieniczne uznawane są za droższe. Dlaczego? Po pierwsze trudniej je ogrzać, po drugie ich mieszkańcy płacą wyższy fundusz remontowy. W czynszu zawarta jest bowiem opłata za wszelkie prace budowlane i konserwacyjne, jakich wymaga budynek lub jego części wspólne. Im bardziej nowoczesna zabudowa, tym większa oszczędność na tego rodzaju wydatkach.

Nikogo nie zdziwi fakt, że koszty utrzymania mieszkania zależą od jego lokalizacji. Rodzaj zabudowy, dzielnica i odległość od centrum to czynniki kształtujące nie tylko czynsz, ale i wartość nieruchomości. Więcej zapłacimy też za utrzymanie lokum o wysokim standardzie. Apartamenty i wysokiej klasy nowoczesna zabudowa chroniona z pewnością nie należą do tanich. Czynsz w tym wypadku odzwierciedla nie tylko standard mieszkań, ale i status mieszkańców.

Artykuł Z czego składa się czynsz i jak się go oblicza pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości w Wałczu.

Umowa bezpieczna dla obu stron

Prawa i obowiązki lokatora to ważne kwestie, które powinny zostać ustalone w umowie. Aby najem był dla nas bezpieczny, musimy ustalić z właścicielem kwestie czynszu, wypowiedzenia i odpowiedzialności za lokal. Te trzy płaszczyzny są zwykle najbardziej newralgiczne i wpływają na bezpieczeństwo obu stron. Jako lokatorzy możemy zaproponować umowę na czas określony i nieokreślony. Zadbajmy przy tym, by w dokumencie znalazły się nie tylko konkretne zasady dotyczące zerwania umowy, ale też odpowiedni czas na przeprowadzkę. Prócz tego rentierzy często zabezpieczają swoje mienie kaucją. Jeśli i my musimy wnieść tę opłatę, dowiedzmy się, na jakiej zasadzie odbywa się jej zwrot.

Moment wyprowadzki jest zwykle stresujący. Właściciel może dokonać oględzin mieszkania i uznać, że powinniśmy zapłacić mu za konkretne zniszczenia. Jeśli nie zadbamy o odpowiednie zapisy w umowie, możemy ponosić pełną odpowiedzialność za szkody powstałe również w wyniku codziennej eksploatacji. Właśnie dlatego tak ważne jest, by poruszyć te kwestie w rozmowie z właścicielem lokalu jeszcze przed podpisaniem umowy.

Dokładne oględziny mieszkania

Nawet najładniejsze i najlepiej położone mieszkanie może posiadać wady, które utrudnią życie lokatorom. Dlatego tak ważnym krokiem jest obejrzenie lokalu, który chcemy wynajmować. Zwróćmy uwagę na stan budynku i zainteresujmy się sposobem jego ogrzewania. Zapytajmy właściciela o średnie koszty wody i prądu. Dzięki temu łatwiej będzie nam oszacować realny koszt utrzymania mieszkania. Skrupulatnie sprawdźmy też jego stan techniczny, skontrolujmy gniazdka, wentylację i szczelność okien. Nie bójmy się spędzić w mieszkaniu tyle czasu, ile potrzebujemy. Drobiazgowa kontrola pomoże nam uniknąć problemów w przyszłości. Jeśli lokal objęty jest kaucją, zapytajmy właściciela, za jakie sprzęty jesteśmy przez to odpowiedzialni. Kontrola ich sprawności nie będzie w takim wypadku niczym dziwnym.

Aby czuć się naprawdę bezpiecznie, jeszcze przed spotkaniem z właścicielem spiszmy wszystkie interesujące nas kwestie. Zapytajmy o sąsiadów i okolicę. Jeśli z mieszkaniem są lub były jakieś problemy, możemy oczekiwać, że właściciel nam o nich powie. Pamiętajmy, że ukryte wady mieszkania dają nam prawo do wcześniejszego wypowiedzenia umowy lub złożenia wniosku o obniżenie czynszu. Zerwać porozumienie może też właściciel. Warunki, pod którymi może dokonać tego którakolwiek ze stron powinny zostać zawarte w umowie. Zasada ta dotyczy zarówno porozumień na czas określony, jak i nieokreślony.

Artykuł Na co zwrócić uwagę i co sprawdzić, wynajmując mieszkanie pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości w Wałczu.