Stan prawny nieruchomości ma szczególne znaczenie przy transakcjach dokonywanych na rynku wtórnym. Lokale deweloperskie mają jasną sytuację administracyjną i kwestie własności są uregulowane umową. W przypadku lokali z drugiej ręki ryzyko wiążące się z nieudanym zakupem jest większe. Można je jednak zredukować niemal do zera, skrupulatnie sprawdzając dokumenty związane ze stanem prawnym interesującego nas lokum. Sprawdźmy, co należy zweryfikować, nim zaczniemy myśleć o dalszych krokach prowadzących do nabycia własności.
Po pierwsze księga wieczysta
Uzyskanie wglądu do księgi wieczystej to krok, od którego powinniśmy zacząć każde konkretne plany inwestycyjne. Dokument ten zawiera historię danej nieruchomości i dzięki niemu dowiemy się, kto jest faktycznym właścicielem lokalu oraz czy nieruchomość, grunt lub innego rodzaju zabudowa obciążone są na przykład kredytem hipotecznym. W dziale opis znajdziemy też dane dotyczące mieszkania, które porównać możemy ze stanem faktycznym. Dział hipoteka ma za zadanie zbierać wszystkie informacje o przeszłych i aktualnych obciążeniach hipotecznych. Jak dostać się do tego ważnego dokumentu?
W Polsce każdy może zajrzeć do księgi wieczystej. Dokumenty te są dostępne cyfrowo za darmo na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Abyśmy mogli znaleźć interesujący nas dokument, niezbędny jest numer księgi wieczystej, który powinniśmy dostać od aktualnego właściciela nieruchomości. Kupcy, którzy nigdy wcześniej nie mieli do czynienia z tego typu formalnościami, mogą przeprowadzić audyt prawny przy wsparciu pośrednika obrotu nieruchomości. Usługa taka polega na kompleksowym sprawdzeniu stanu prawnego konkretnego mieszkania. Jeśli jest to dom, specjalista sprawdza również księgę gruntową, do której dostęp możemy też uzyskać prywatnie. Ponieważ dokumenty, o których mowa, mają dużą moc prawną, wszelkie niezgodności między nimi a stanem faktycznym chronione są tak zwanym wpisem ostrzeżenia. Taka nota gwarantuje dbałość o dokonanie wszelkich korekt, a odpowiedzialność za nie leży na notariuszu.
Co jeszcze warto sprawdzić?
Kupując lokal od poprzednich właścicieli, warto też sprawdzić kwestie związane z zameldowaniem i ewentualnymi zaległościami względem zarządcy budynku. Dokumenty te możemy uzyskać bezpośrednio od właściciela nieruchomości lub złożyć o nie wniosek do spółdzielni. Mieszkania usytuowane w kamienicy powinny być dodatkowo sprawdzone w rejestrze i ewidencji zabytków. Istotny jest wtedy sposób zarządzania całym budynkiem i typ własności lokalu. Jeśli wraz z zakupem mieszkania stajemy się współwłaścicielami całego budynku, odpowiedzialność za jego utrzymanie spadnie na nas. Warto pamiętać, że stara zabudowa wymaga częstszych prac remontowych, a z czasem rewitalizacji.
Audyt informacji we wspólnocie i w spółdzielni obejmuje wspomniane już zaświadczenie o niezaleganiu z czynszem. Pamiętajmy jednak, że do zarządcy należy też zgłosić zmianę właściciela. Wizyta w siedzibie spółdzielni daje też szansę na sprawdzenie stanu rozliczenia konkretnego lokalu. Tych informacji nie uzyska jednak przypadkowa osoba. Audyt może przeprowadzić aktualny właściciel lub ktoś przez niego upoważniony. Do uzyskania części informacji uprawnia nas umowa przedwstępna kupna-sprzedaży.
