Narodowy Bank Polski w Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2024 roku podaje, że szacowana wartość majątku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce wyniosła 7,8 bln zł. To o 600 mln więcej rok do roku. Wartość mieszkań odpowiadała około 215% PKB kraju. Czy to oznacza, że Polacy są bogaczami? Tylko na papierze, ponieważ ich majątek w przeważającej liczbie przypadków stanowią nieruchomości. Obrazowo – śpimy nie na pieniądzach, ale na cegłach, betonie i kamieniach.
Stan posiadania statystycznego Polaka
Statystyczny dorosły Polak ma majątek o wartości 105 tys. dolarów, czyli ponad 7 razy więcej niż w okresie przemian gospodarczych w 1989 roku. Jak podaje Bankier.pl, Polska znajduje się obecnie w gronie krajów, które w ciągu ostatnich 30 lat osiągnęły największy wzrost zamożności. Ustąpiły pod względem szybkości bogacenia się jedynie Chinom.
Dużą część – około 70% bogactwa Polaków – to nieruchomości. Gotówka i inne aktywa stanowią znacznie mniejszy procent naszego portfela. Czy kupowanie mieszkań to tak dobra inwestycja, jak mogłoby się wydawać?
Paradoks inwestycji mieszkaniowych
Panuje powszechne przekonanie, że mieszkanie, dom czy ziemia to pewne inwestycje. Są bezpieczne, a przy tym w dłuższej perspektywie czasu zawsze dochodowe. Jednak czy na pewno? Niekoniecznie, zwłaszcza że wycena nieruchomości podlega cyklom. One nie zawsze drożeją.
Obecnie mamy do czynienia z rosnącą wartością rynku. Ceny mieszkań, pomimo zauważalnego lekkiego spowolnienia, pozostają na wysokim poziomie. Wzrost wynagrodzeń Polaków pozwala z kolei odkładać na wkład własny i realizować zakup nieruchomości.
Z drugiej strony liczba nowych mieszkań oddanych do użytku spadła w ubiegłym roku o 10%. Sprzedaż maleje, a popyt kredytowy zaczął rosnąć dopiero po obniżkach stóp procentowych. Wynajmujący mieszkania, które nabyli swoje lokale na kredyt hipoteczny, w wielu przypadkach nie osiągają zysku pod uwzględnieniu kosztów zobowiązania.
Takie „objawy” rynkowe wskazywały w przeszłości na korektę. Niewykluczone, że czeka nas odwrót od rynku nieruchomości, tym bardziej że w Polsce rodzi się coraz mniej dzieci. Przykłady z całego świata, m.in. z Pekinu, ale też miast w Stanach Zjednoczonych pokazały, że inwestorzy, którzy uwierzyli, że mieszkania zawsze drożeją i można je sprzedać z zyskiem, pozostali z aktywami niezbywalnymi. Miliony lokali stoją puste i nikt ich nie chce.
Więcej mieszkań niż ludzi – wizja przyszłości
W perspektywie ostatnich dziesięciu lat wzrosła liczba lokali przypadających na 1000 osób. W 2025 roku wynosi ona 426. W pewnym momencie, przy problemach demograficznych, z jakimi zmaga się także i Polska, dojdzie do sytuacji, że nieruchomości mieszkalnych będzie w nadmiarze. Zabraknie ludzi, a nie lokali.
Dlatego już dziś warto pomyśleć o większej dywersyfikacji portfela inwestycyjnego, wprowadzając do niego coś więcej, niż tylko ziemię i mieszkania.
